La plus-value immobilière
Publié le :
11/01/2024
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Lors d’une transaction immobilière, mais également de parts de sociétés immobilières, ou encore de mise en société d’un bien immobilier, si le vendeur dégage un surplus par rapport au prix auquel il avait initialement acquis le bien, alors il est dit qu’il réalise une plus-value immobilière.
Les conséquences de ce gain sont d’ordre fiscales, puisque la plus-value est soumise à imposition, avec possibilité toutefois de bénéficier d’abattements, voire d’exonérations.
Calcul du montant de la plus-value
La formule pour déterminer la plus-value réalisée à l’occasion d’une vente immobilière est relativement simple et correspond à la soustraction du prix de vente au prix d’achat : plus-value = prix de vente – prix d’achat.Hormis l’application de cette formule, pour calculer la plus-value immobilière, le vendeur doit déterminer le prix d’achat et de vente.
Concernant le prix de vente c’est-à-dire le prix auquel le vendeur avait acquis le bien immobilier, il peut pour en déterminer la valeur, retenir le montant indiqué sur l’acte de vente et y déduire certains frais comme ceux de réalisation des diagnostics technique, la TVA, les frais de levées d’hypothèque, etc.
Le prix d’achat peut quant à lui être majoré, notamment des frais, payés lors de l’acquisition, et sous conditions des travaux effectués de manière forfaitaire ou sur facture.
L’imposition de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.Actuellement, le taux est fixé à 36,2 %, dont 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% pour prélèvements sociaux.
Une taxation supplémentaire de 2 à 6% du montant de la plus-value réalisée peut être par ailleurs appliquée, si la vente porte sur un autre bien qu’un terrain à bâtir, et dont le montant est supérieur à 50 000 euros.
Les cas d’exonération de plus-value immobilière
Selon la nature de la vente, il n’y a pas lieu pour le vendeur à s’acquitter de la plus-value immobilière. Tel est le cas lorsque la vente porte :- Sur un bien dont le montant du prix de vente est inférieur à 15 000 euros ;
- Sur un bien dont la nature est une résidence principale ou ses dépendances ;
- Sur un droit de surélévation ;
- Sur un bien détenu par son propriétaire depuis plus de 30 ans ;
- Sur un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ;
- Sur un bien autre que la résidence principale et lorsque le vendeur est propriétaire de sa résidence principale sur les quatre dernières années précédant la vente et que le prix est pour l’achat ou la construction de sa résidence principale, dans un délai de deux ans suivant la vente.
D’autres cas de figure, propres à la situation du vendeur, lui permettent également d’être exonéré de plus-value immobilière, comme :
- S’il n’a pas sa résidence fiscale en France ;
- S’il perçoit une pension vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion, si son revenu fiscal n’est pas supérieur au seuil fixé par l’article 1417 du Code général des impôts ;
- S’il est résident d’un établissement social ou médico-social d’accueil des personnes âgées ou d'adultes handicapés et que son revenu fiscal n’est pas supérieur au seuil fixé par l’article 1417 du Code général des impôts.
Les abattements en matière de plus-value immobilière
Dès six ans de possession du bien par le vendeur, les plus-values immobilières peuvent être soumises à un abattement calculé selon la durée de détention du bien immobilier :- 6% au titre de l’impôt sur le revenu et de 1,65% de prélèvements sociaux entre la 6ème et 21ème année de détention du bien ;
- 4% au titre de l’impôt sur le revenu et de 1,60% de prélèvements sociaux pour la 22ème année de détention du bien ;
- Exonération complète de l’impôt sur le revenu 9% de prélèvements sociaux à partir de la 22ème année ;
- Exonération totale à partir de la 30ème année de détention du bien immobilier.
Historique
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