Les garanties légales dans le cadre de la vente d’un bien neuf
Publié le :
16/09/2024
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Lors de l’acquisition d’un bien neuf, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, notamment dans le cadre d’un contrat de construction de maison immobilière (CCMI) ou d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur est protégé par diverses garanties légales spécifiques. Ces garanties sont conçues pour assurer sa sécurité et sa tranquillité d’esprit pendant l’achat d’un bien neuf.
Avant la construction du bien neuf : les garanties financières
Les garanties varient concernant la vente en l’état futur d’achèvement et le contrat de construction de maison individuelle.
- Concernant la VEFA
Lorsque l’acquisition d’un bien neuf s’effectue dans le cadre d’une VEFA, le promoteur immobilier est tenu de fournir des garanties financières pour sécuriser l’achat.
La garantie financière d’achèvement est la première mesure de sécurité pour l’acquéreur. Elle préserve l’achèvement et la livraison du bien en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur. Par cette garantie bancaire, un établissement financier avance les sommes nécessaires pour la réalisation des travaux, assurant ainsi la bonne fin du chantier à l’acheteur.
- Concernant le CCMI
En présence d’un CCMI, le promoteur est tenu d’une garantie de livraison aux prix et délais convenus. Elle est obligatoire pour toutes les entreprises ayant recours à un contrat de construction de maison individuelle, et assure une sécurité absolue au maître d’ouvrage. En effet, elle permet à l’acquéreur d’avoir une certaine certitude quant à la construction du bien dans les conditions convenues dans le contrat en cas de défaillance du maître d’œuvre.
De plus, le contrat peut prévoir une garantie de remboursement, qui engage le maître d’œuvre envers le maître d’ouvrage au remboursement des sommes déjà versées, si le contrat n’est pas exécuté. Cette garantie, bien que non obligatoire, implique un dépôt de garantie d’un montant ne pouvant excéder 3% du prix convenu.
Les garanties prenant effet à la livraison du bien neuf
L’acquéreur bénéficie automatiquement de certaines garanties par la loi, qui peuvent également profiter aux propriétaires ultérieurs en cas de revente rapide du bien. Ces garanties s'appliquent en cas de CCMI ou de VEFA.
Tout d’abord, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois à partir de la prise de possession du bien, pour signaler tout vice de construction ou défaut de conformité apparent. Pour invoquer cette garantie, une action doit être engagée au plus tard dans un délai d’un an suivant l’expiration du délai d’un mois initial.
De plus, la garantie de parfait achèvement, encadrée à l’article 1792-6 du Code civil, couvre la réparation de tous les désordres signalés par l’acquéreur au constructeur, pendant un an après la réception des travaux. Elle permet alors de corriger les défauts constatés durant la première année, sauf en cas de preuve d’une usure normale ou d’un défaut d’entretien.
Dans ce contexte, l’acquéreur d’un bien en VEFA dispose également de la garantie d’isolation phonique, qui intervient également sur un délai d’un an suivant la réception du bien. Elle permet une protection de l’acquéreur contre les nuisances sonores définies par l’arrêté du 30 juin 1999 sur les caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation.
La garantie de bon fonctionnement, régie par l’article 1792-3 du Code civil, prévoit la réparation et le remplacement des éléments d’équipement dissociables du bien neuf, autrement dit ceux qui peuvent être retirés sans le dégrader. Elle est valable pendant deux ans suivant la réception des travaux, sauf en cas de défaut d’entretien, de mauvaise d’utilisation ou d’utilisation anormale des équipements.
La garantie décennale, prévue à l’article 1792-2 du Code civil, assure la réparation des dommages affectant la solidité de l’ouvrage, des éléments d’équipements, ou le bien impropre à sa destination. Cette garantie est valable pendant 10 ans suivant la réception des travaux.
La souscription à l’assurance dommages-ouvrage est également obligatoire pour le promoteur immobilier. En effet, elle protège l’acheteur d’un bien en VEFA lorsqu’un désordre est constaté sur le bâtiment, sans nul besoin d’attendre une décision judiciaire.
Enfin, dans le cadre d’un CCMI, le maître d’ouvrage doit souscrire à une assurance dommages-ouvrage, indispensable puisqu'elle couvre les frais liés aux dommages portant sur le gros œuvre. Cette assurance doit être souscrite avant le commencement des travaux, et s'étend sur une période de 10 ans au bénéfice de l’acheteur.
Historique
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